Satış ve geri kiralama (sale and leaseback)
Tak tak tak! Kapımı mı çalınıyor yoksa gripten beynim mi zonkluyor? Yok yok, kapı bu. Kapıyı açtığımda, karşımda apartman görevlimiz Cafer, nam-ı diğer “Uyanık Cafer” duruyor. “Hayırdır sabah sabah?” demeye kalmadan, Cafer başlıyor konuşmaya. Cafer’in amca oğlunun şirketi varmış, şirkete ait olan binayı satıp tekrar ofis olarak kiralayacaklarmış. Bu işlemden çok para kazanılıyormuş, bu iş nasıl oluyormuş?
Cafer, dur bir nefes al. Anlaşılan sen “satış ve geri kiralama (sale and leaseback)” işlemlerini anlamadan bana rahat nefes vermeyeceksin, iyisi mi birer çay koyalım, hem Kiralamalar Standardı UFRS/TFRS 16 kapsamında satış ve geri kiralama işlemlerinin nasıl yapılacağından bahsedeyim hem de konuyla ilgili Uluslararası Muhasebe Standartları Kuruluşu’nun (IASB) bu ay yayımladığı yeni düzenlemeden bahsedeyim.
Senin amca oğlunun şirketi bu işi nasıl yapıyor bilemiyorum ama eskiden şirketler bu işlemle varlıklarını elden çıkarıp defterlerine satış kazancı yazıyor, sonra da sattıkları varlığı kiralayarak bir de kira gideri yazıyorlardı. Anlayacağın epey avantajlı bir işlemdi. Neyse, eski çamlar bardak oldu deyip biz şu anda ne yapacağımıza bakalım.
Şimdi Cafer, senin amca oğlunun şirketinin yaptığı işlem Kiralamalar Standardı TFRS 16 kapsamında şirketin finansal tablolarında muhasebeleşecek. Amca oğlunun şirketi “satıcı-kiracı” (the seller-lessee), binayı alıp amca oğluna kiraya veren de “alıcı-kiraya veren” (the buyer-lessor) olarak tanımlanacak. İşlemin nasıl muhasebeleşeceği ise varlığın devrinin bir satış işlemi olarak değerlendirilip değerlendirilmemesine bağlı olarak değişecektir.
Bu iş satış değildir, Cafer
Cafer: “Abla, binayı sattılar, parayı ceplerine koydular diyorum. Sattı mı, satmadı mı diye neden sorayım ki?”
Sen de haklısın Cafer ama UFRS/TFRS’lerde bu işlemin satış işlemi olarak kabul edilmesi için UFRS/TFRS 15 Hasılar standardı paragraf 31-34 ve 38’de yer alan kriterlere uyması, özetle varlığın kontrolünün karşı tarafa geçmiş olması gerekir.
Cafer: “UFRS’de işlem satış kabul edilmezse ne olacak ki, atı alan Üsküdar’ı geçmiş. Para çoktan amca oğlunun şirketin hesaplarına geçmiş.”
Evet doğru, parayı aldılar. Şirket, UFRS finansal tablolarda aldığı parayı “finansal yükümlülük” olarak kaydedecek, sattığını düşündüğü binayı da sabit kıymetlerinde tutmaya devam edecek.
Cafer: “Orta da satış falan yok diyorsun yani… Aklıma pek yatmadı ama öyle olsun. Peki işleme satış dersek ne olacak?
Satış olsun
Seni mi kıracağız Cafer, dediğin gibi olsun, işlem UFRS 15 kriterlerini değerlendirdiğimizde satış işlemi olarak değerlendirilsin. Bu durumda sözleşme “satış ve geri kiralama işlemi” olarak muhasebeleştirilecektir.
Varsayalım, şirket defterlerinde 1,000,000TL tutarındaki binayı, piyasa fiyatı olan 1,800,000TL’den sattı. Sonra da aynı binayı benden 5 yıllığına kiraladı.
Satıcı-kiracı yani amca oğlunun şirketi, geri kiralamadan kaynaklanan kullanım hakkı varlığını, elde tuttuğu kullanım hakkı varlığının önceki defter değeri oranı üzerinden ölçer ve defterlerine “kullanım hakkı varlığı- right of use asset” yazar. Oranı da ileride bana ödeyeceği kira ödemelerinin bugünkü değerini varlığın işlem tarihindeki makul değerine bölerek bulabilir. Bizim işlemde kira ödemelerinin bugünkü değeri 450.000TL dersek, şirket varlığın %25’ni kullanmaya devam ediyor demektir (450.000/1.800.000=%25), bu durumda da bilançosuna 250.000TL (1.000.000 *%25) tutarında kullanım varlığı yazması gerekir.
Kazanç var mı?
Cafer hemen atlayarak sordu: “Ablacım 1 milyonluk binayı sana 1,8 milyona satmış, sen hala şirket bu işten kar etmedi mi diyorsun?”
İlahi Cafer, aklın fikrin nasıl para kazanırım da. Evet tabi kazandı ama senin düşündüğün gibi defterlerine 800,000TL kazanç yazamayacak ancak 600.000TL yazabilecektir.
Cafer: “Yapma abla ya! Niye ki?”
Çünkü satıcı-kiracı, yalnızca alıcı-kiraya verene devredilen haklarla ilişkili kazanç veya kayıp tutarını finansal tablosuna yansıtabilir. Amcaoğlunun şirketi de tekrar kiralama yoluyla binanın kullanım hakkının %25’ni elinde tutmaya devam ettiği için bu işlemde karı da satışını yaptığı %75’lik kısım için olacaktır, bu da satış fiyatı eksi maliyetin (1.800.000-1.000.000) %75’i kadarıdır.
Cafer: “Abla, bir şey söyleyeyim mi, benim amca oğlu piyasa değeri veya senin tabirinle gerçeğe uygun değeri 1.800.000TL olan binayı 2.000.000TL’den aşağı vermez. “
Cafer, amca oğlu hiç ümitlenmesin, finansal tablolara yazacağı kazanç değişmeyecektir. Çünkü piyasa koşullarının üstünde ödenen tüm bedeller, ek finansman; piyasa fiyatının altında yapılan ödemeler de ön ödeme olarak kabul edilecektir.
Bizimkiler dizisinde “Kapıcı Cafer” rolüyle hatıralarımızda yerini alan rahmetli Ercan Yazgan’ı da bu vesileyle anmış olayım.
